site.btaРегулацията на бранша няма да доведе до допълнителен ръст на цените на жилищата, каза за БТА доц. д-р Драгомир Стефанов

Бизнесът с недвижими имоти трябва да бъде регулиран и опасенията, че това ще доведе до ръст на цените на жилищата заради отпадането от пазара на част от фирмите, са неоснователни. Това коментира в интервю за БТА доц. д-р Драгомир Стефанов от катедра "Недвижима собственост" в Университета за национално и световно стопанство (УНСС). Не се очаква да има и промяна в посредническата комисиона при сделките с имоти, която в момента е около 3 процента от стойността му.

В парламента са входирани два законопроекта, регулиращи тази дейност.

Не се очаква и драстично свиване на броя на фирмите, ангажирани с тази дейност, откъдето пък да се повиши като цяло цената на услугата. Сега у нас обаче продължава да съществува тенденцията да продаваме жилището си и без посредник, а с регулацията на сектора се очаква този дял да намалее заради повишаването на доверието у купувачите и изсветляването на бранша, посочи експертът.

Колко са играчите на пазара

Пазарът в България в момента е силно раздробен. Сега у нас работят близо 30 000 фирми в сектора "Операции с недвижими имоти", в които са заети официално около 41 000 души. Средно излиза, че в една фирма работят по 1,4 лица, посочи доц. Стефанов, като допълни, че само 400 фирми у нас имат регистрирани над 9 служители и изтъкна, че това е "гръбнакът на бизнеса".

Според експерта обаче наличието на толкова много фирми за недвижими имоти показва, че бизнесът умишлено е раздробил сектора и понякога съзнателно злоупотребява с доверието на клиента. Разширяването на пазара става и под формата на франчайзинг, когато фирмата майка предоставя търговската си марка на отделни брокери, без обаче да носи отговорност за коректността на техните сделки.

Решаването на спорове при покупко-продажба на жилища чрез арбитраж е световна практика, но у нас тя може да доведе и до измами, показва и последният случай с възрастната жена, измамена с имот чрез решение на арбитражен съд, който се оказва фантом, коментира доц. Стефанов и посочи, че би трябвало да има някакъв вид регулация и по отношение на арбитражните съдилища в страната. Като цяло той препоръчва винаги да използваме услугите на професионални адвокати и посредници при продажба на недвижими имоти, когато става дума да продадем или да си купим жилище.

Категоричното ми мнение е, че тази дейност се нуждае от регулация, каза ученият. За голяма част от купувачите на жилищни имоти това е едно от най-сериозните инвестиционни решения за целия им съзнателен живот и не е маловажно какви са компетентността, моралът и отговорностите на посредниците при подобни сделки, коментира доц. Стефанов и посочи, че би трябвало да става дума не просто за брокери на имоти, а за консултанти по отношение на произтичащите правни и икономически последици от такава сделка.

Пресечната точка между интересите на бизнеса и купувачи

Пресечната точка на всички участници в този пазар е необходимостта от регулацията му, каза доц. д-р Драгомир Стефанов. По думите му в момента в България няма бариери за навлизането на този пазар. Всеки, който има мобилен телефон или лаптоп, може да стане брокер на недвижими имоти и да си регистрира агенция, коментира експертът. Според него спорът в бранша е за това каква да е регулацията и посочи, че практиката вече е утвърдена при професии като нотариусите, частните съдебни изпълнители, финансови консултанти, оценители на недвижими имоти, където системите се затварят с поставените високи изискания. Аз лично съм привърженик да има по-строги изисквания към колегията, защото в момента сме в другата крайност - да няма никакви изисквания срещу едни нелоялни практики, коментира доц. Стефанов. Той посочи, че именно тук е ролята на законодателя да създаде възможно най-конкурентните правила. Доц. д-р Драгомир Стефанов каза, че е радетел браншът да се саморегулира, както това например става при оценителите на имоти чрез браншовата им камара. По тази причина според него е добро предложението чрез проектозакона да се предложи ред за създаване на камара на посредниците или брокерите на недвижими имоти, като всички нейни членове да имат право да избират ръководството й, а камарата да поддържа регистър на практикуващите такава дейност. Според експерта поне веднъж в годината камарата трябва да провежда квалификационен изпит. Въпросът е да се намери баланс по отношение на изискванията за практикуването на тази дейност, смята доц. д-р Драгомир Стефанов и допълни, че лично той е привърженик да бъдат привлечени повече представители на академичните среди в процеса на обучение на брокерите, които да работят съвместно с бизнеса и центровете за професионална квалификация както при обучението на кадри, така и при провеждането на изпитите за професионална способност. Според експерта би било добре, ако кандидатът за брокер е завършил съответната специалност в някое от висшите училища в страната, които предлагат подобно обучение, и това би следвало да е достатъчно условие той да може да упражнява тази професия. Вторият вариант е да има специализирани курсове към бъдещата камара, която всяка година да организира изпити и всеки, който успешно ги положи, да придобие правото да работи. По думите на доц. Стефанов в предложените законопроекти не е уреден въпросът какво се случва със завареното положение на многохилядните брокери, които работят у нас в момента, след влизането в сила на регулацията. Експертът смята, че е редно в проекта на нормативен акт да бъде разписано, че квалификацията на хора с повече от три години стаж ще бъде призната, защото според Стефанов този срок е достатъчен за запознаване с особеностите на професията. В противен случай има опасност през следващите няколко години да се появи дефицит на кадри, което ще влоши качеството на услугата, ще намали конкуренцията и ще повиши цената на услугата. В по-далечно бъдеще обаче според доц. д-р Драгомир Стефанов би трябвало да се изисква задължително образование със степен поне бакалавър за упражняването на тази професия.

Изискването за застраховка "Професионална отговорност" е гаранция за всички участници на пазара на недвижими имоти, смята експертът. Доц. Стефанов допълни, че би трябвало покриването на евентуални щети при покупко-продажбата на имот да става от съответния застраховател, с който е сключен този вид застраховка, а не по линия на бъдещата камара под формата на специализиран фонд. Съответно камарата, в своя регистър, би трябвало да дава публична информация дали посредникът при сделки с недвижими имоти има сключена действаща застраховка.