Последният за тази година форум за недвижими имоти Real Estate Business Forum се проведе в столичния Интер експо център. Първата част на събитието беше посветена на пазара на недвижими имоти в София, за който Полина Стойкова, изпълнителен директор и съсобственик компанията за недвижими имоти "Бългериън пропъртис" (Bulgarian Properties), каза, че е силен. Тя заяви, че основно нещо, което се е случило на пазара тази година, е, че лихвените проценти са останали ниски, дори по-ниски от същия период миналата година, когато се е очаквало повишаване. Според Стойкова това е едно от основните обяснения защо пазарът е продължил да се движи с такива бързи темпове за поредна година.
Обемите от отпуснати кредити също са се увеличили значително - 36 процента ръст на отпуснатите кредити за деветмесечието. Може да се каже, че до края на септември банките са отпуснали толкова кредити, колкото за цялата миналата година, посочи Стойкова, допълвайки, че това се обяснява с по-високите цени, но и с нестихващия интерес от страна на купувачите.
По думите ѝ един от основните двигатели, които движат пазарите напред, е наличието и достъпността на банково кредитиране.
Стойкова цитира данни, според които цената в третото тримесечие на годината е 1840 евро на квадратен метър на база реално сключени сделки. По думите ѝ вторичният пазар почти липсва, особено в някои квартали няма никакво предлагане. Цените на завършените жилища, които излизат на вторичен пазар, са 2300 до 2500 евро на квадратен метър.
Стойкова каза, че тази година е тръгнал нов цикъл на растеж на цените. Мислехме, че пазарът ще се движи с процента на инфлацията през тази година, но той още в началото на годината индикира, че цените ще растат по-бързо от очакваното, отбеляза Стойкова. Тя каза, че имат 18 процента номинален ръст на база реално сключени сделки в сравнение с миналата година.
Инфлацията се оттегли и на нейно място дойде голямото търсене и дисбалансът между търсене и предлагане, коментира Стойкова. Тя подкрепи това твърдение със спад на новите им оферти през тази година с 10 процента, допълвайки, че тази тенденция се наблюдава вече от няколко години. Според нея, 4000 евро е може би в момента психологическата граница на сключване на сделки в престижните райони на София, като миналата година тази граница е била 3000-3200 евро.
Според данни на Агенцията по вписванията, в София миналата година е имало спад на сделките, докато тази година се отчита 13 процента ръст. Купуват се 60 процента двустайни жилища, 35 процента тристайни и едва 4 процента четиристайни. Това може би се дължи на достъпността, тъй като четиристайните и многостайни жилища са станали твърде скъпи.
Стойкова смята, че и през следващата година няма да има кой знае колко добро предлагане.
Иван Козаров, акаунт мениджър в "Ню естейтс" (New Estates), каза, че данните при тях са сходни с тези на "Бългериън пропъртис" - над 10 процента ръст на сделките за периода от януари до септември 2024 г., като основният интерес е за проекти в начален етап. Причините са най-вече гъвкави схеми на плащане, разсрочено плащане, инвеститорите са много гъвкави.
По думите на Козаров близо 70 процента от сделките, които реализират, са без отстъпки в цената.
Според него очакваният ръст на цените за столицата най-вероятно ще се запази като тази година – 10-15 процента.
В "Ню естейтс" 94 процента от купувачите са българи, които обикновено купуват за лично ползване. Над 60 процента използват банково кредитиране. Ключови фактори за купувачите са локация, социална среда, търсят се луксозни сгради, все повече се набляга на комплекси, добра инфраструктура, енергийноефективни сгради.
Търсят се основно двустайни жилища, но в затворените комплекси се търсят по-големи апартаменти. Важно е и да има повече от една опция за паркиране.
Най-високата продажна цена ново строителство в София, която "Ню естейтс" е реализирал, е 3700 евро на квадратен метър в центъра на столицата.
Козаров посочи, че средните цени при тях са около 2200 евро на квадратен метър.
Той допълни, че много инвеститори са се насочили към къщи около София, като най-желаните къщи със самостоятелни дворове са в диапазона между един и два милиона евро.
Д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономически университет – Варна, член на Съвета на директорите на ЕРА България, заяви, че това, което стана тази година и не се е случвало последните 15 години, е разкъсването на връзката между цените на жилищата и инфлацията. По принцип това е много стабилна връзка, в нормалните години жилищата леко изпреварват инфлацията, а когато инфлацията скочи – е обратното. Тази година обаче инфлацията продължи да спада, а цените на жилищата да се вдигат, коментира д-р Владимиров.
Според него, по критерия на Европейската централна банка (ЕЦБ) със сигурност ще видим надценен пазар. Владимиров все пак подчерта, че надцененият пазар не се случва за една нощ, обикновено е процес. По-точен в случая би бил въпросът дали пазарът се намира в състояние, в което е започнал да деформира ценообразуването и да изкривява цените на имотите, като според Владимиров отговорът е "Да".
По думите му основните рискове на пазара произтичат от оптимизма, че доходите ще продължат да растат така. Пазарът показва и склонност да надценява имотите. За пазара е много добре да се върне към по-умерени темпове на ръст на цените и по-балансиран път на развитие, защото много надценените пазари никога не свършват добре, заключи Владимиров.
/СЛС/
news.modal.text
