site.btaНовото строителство в България, с гъвкави схеми на плащане, играе ключова роля за активността на купувачите, сочи проучване

Пазарът на жилища през 2024 година отново премина под знака на ръста както в броя сключени сделки, така и по отношение на ценовите нива. В края на годината обаче ставаме свидетели на постепенна промяна в поведението на ключовите участници на пазара. Докато купувачите са на своя психологически праг за допълнителен ръст и за тях е достигнато плато на цените, продавачите на вторичния пазар са в еуфория и с очаквания за ново покачване. Това се посочва в обзора за 2024 г. на "Имотека", част от "Реалто Груп", получен днес в БТА. 

"В последните месеци на 2024 г. виждаме отчетлива промяна на досегашната тенденция и осезаема разлика в нагласите на двете страни. Ако до есента 30 на сто от сделките се сключваха без никаква отстъпка или такава до 5000 евро, от октомври купувачите започнаха все по-настойчиво да изискват преговори за крайната цена на сделката", коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на "Имотека". 

По думите му купувачите вече изискват компромис от страна на продавачите на вторичния пазар в рамките на 10-15 на сто, като най-често това се случва при сделките за имоти на стойност над 200 000 евро. В същото време всеки втори купувач вече иска отстъпка между 5000 и 10 000 евро от цената. Част от продавачите пък, дори и при оставена гаранция за покупка на цената, която са обявили, са склонни да се откажат от продажба и да изчакат приемането на еврото, водени от еуфорични очаквания за по-високи цени. 

"В настоящите условия пазарната цена на даден имот се дефинира все по-трудно. Тя вече не може да се определи единствено според количествения показател - стойност за квадратен метър, а ще бъде в силна зависимост от качествата на имота и на сградата, от района и околната инфраструктура, както и от потенциала за бъдещо развитие на конкретния квартал", допълва Пейчев. 

Продължаващ ръст в активността на пазара на жилища в големите градове през 2024 г. отчитат от "Имотека". Над 10 на сто е повишението в броя сделки за тристайни жилища в София, леко повишение се наблюдава и при двустайните апартаменти. В същото време цените продължават ръста си, макар на фона на индикации за успокояване на инерцията.

В София продажните цени растат с 12 на сто за тристаен апартамент и с 15 на сто за двустаен. Във Варна покачването в нивата и при двата типа жилища е с 19 на сто, докато в Пловдив по-осезаемо поскъпват двустайните жилища - отново с 19 на сто. Цените на тристайните апартаменти в града се покачват с 14 на сто. 

Продължава миграцията от по-малките населени места към областните центрове, посочват още от "Имотека". 

"Пазарът в България в момента се катализира предимно от сделките в големите градове, като активността в по-малките значително отстъпва. Продължаваме да наблюдаваме вътрешна миграция към София от Пловдив, Стара Загора, Бургас и Благоевград, към Варна от Търговище, Добрич, Шумен, Разград и Силистра, както и към Пловдив от Кърджали, Хасково, София, Смолян и Стара Загора, дори Велико Търново", коментира Явор Пейчев. 

Кредитирането остава основополагащ фактор на пазара, посочват още от компанията. Делът на сделките с външно финансиране в София нараства до 61 на ст през 2024 г. при 57 на сто през 2023 г. Близо половината от тези купувачи ползват и по-големи кредити - 48 на сто от тях покриват със заем над половината от крайната стойност на сделката. Ситуацията в Пловдив е идентична - клиентите с кредит нарастват до 65 на сто през изминалите 12 месеца спрямо 2023 г., когато делът им е 56 на сто.

"Хората се възползват от ръста на средната работна заплата, евтините кредити и намаляващата безработица. Те теглят немалки кредити, които покриват голяма част от цената на имота. Много голяма част от тях са млади хора на високи позиции, най-често от IT сектора, но и от здравния сектор, администрацията, търговията, застрахователния и консултантски бизнес, енергетиката", коментира Пейчев. 

Различна е картината единствено във Варна. Общо 37 на сто от сделките в морската столица са с кредит. Спестяванията на хората в града са в брой и те ги влагат по-бързо в сигурен имот.

В София най-голям е делът на купувачите между 30 и 39 години - те представляват 32 на сто от всички. Хората между 40 и 49 години заемат 29 на сто от всички, а най-младите - от 18 до 29-годишни, са 16 на сто от всички купувачи за 2024 година. Клиентите над 50 години пък съставляват дял от 24 на сто, сочат данните на "Имотека". 

Почти без промяна остават профилът на търсения имот в столицата. Най-желани са двустайните, тристайните апартаменти и къщите във вилните зони и населените сателитни села и градове. Особено популярни са самостоятелните къщи с двор от поне 500 кв. м, докато редовите къщи не са сред първите желания на купувачите. Особено търсени вече са последните етажи, пентхаузите с голяма тераса и градска гледка и в трите града, както и мезонети. Трофейните имоти във високия сегмент продължават да са във фокуса на клиентите. Изцяло завършените обзаведени апартаменти вземат съществен превес в предпочитанията на клиентите, тъй като повечето от тях не желаят да влагат допълнителен финансов и времеви ресурс след сключването на сделката. 

За инвестиция купуват 23 на сто от клиентите на компанията. Най-предпочитаните квартали за покупка в София с тази цел са "Малинова долина", "Овча купел", "Манастирски ливади", Центъра и околните зони като "Банишора". Инвестиционно настроените купувачи се интересуват още от "Младост" и "Кръстова вада", както и от всички райони в близост до университети и спирки на метрото. 

Клиентите, които търсят жилище за собствено ползване в столицата, се фокусират върху "Манастирски ливади", "Борово", "Хиподрума", "Гоце Делчев", "Лозенец", "Младост" и "Кръстова вада". Купувачите с по-ограничени бюджети разглеждат и новите проекти в "Люлин" и "Модерно предградие".   

В Пловдив предпочитаните квартали за инвестиция са "Младежки хълм", ВМУ, "Смирненски", "Широк център", "Остромила", "Гагарин", "Беломорски". Купувачите за живеене търсят също в "Смирненски", но и в "Кършияка", "Тракия", районите по Южната дъга и Родопската яка, където има и активен пазар на къщи. 

Във Варна популярните за инвестиция квартали са "Пчелина", "Владиславово", "Кайсиева градина", "Изгрев" и "Виница". За живеене предпочитани райони са "Св. св. Константин" и "Елена", "Траката", "Чайка", "Лятно кино Тракия", "Левски", "Победа" и "Възраждане". Налице са и клиенти, които търсят парцели за строеж на къща за собствено ползване. Те предпочитат Боровец, Ментешето, Добрева чешма. 

Новото строителство, с гъвкавки схеми на плащане, играе ключова роля за активността на купувачите. "Разликата в нагласите на купувачи и продавачи вероятно ще забави сделките на вторичния пазар за известен период от време. Докато страните се "напаснат", купувачите с нужда от жилище няма да отложат решението си за покупка, а по-скоро ще сменят профила на търсения имот. Ако цените на вторичния пазар са завишени в резултат на емоционална преценка на собствениците, е вероятно тези купувачи да се прехвърлят към новите проекти. Затова и очакваме нов ръст в активността на ново строителство, но по-бързи ще са сделките, при които инвеститорите предложат по-гъвкави схеми на плащане", казва Явор Пейчев. 

На пазара на наеми се наблюдава покачване на цените между 13 на сто и 16 на сто в София, Пловдив и Варна, посочват от "Имотека". Цените на двустайните жилища към момента са около 650 евро в центъра и най-престижните райони, в по-отдалечените – около 500 евро на месец. Тристайните апартаменти в централната част на столицата струват около 850 евро на месец, в останалите райони – между 600 евро и 800 евро. Най-много сделки за наем се реализират в централната градска част, "Хладилника", "Кръстова вада", "Овча купел", "Люлин", южни райони, "Малинова долина", "Манастирски ливади", "Младост".