Каква беше изминаващата 2023 година в сферата на недвижимите имоти като тенденции, които могат да се откроят? БТА разговаря с трима консултанти, специализирани в различни сегменти, в агенцията за недвижими имоти "Арко риъл естейт" (Arco Real Estate) за техните наблюдения, за очакванията им за следващата година, за актуалните изисквания на купувачите и възможностите на пазара да отговори на тях чрез това, което предлага.
Охлаждане и спад на сделките има спрямо много активната 2022 г., но прогнозите за 2024 г. са по-оптимистични. Качествените имоти ще задържат цените си и може да ги увеличат. Купувачите не бързат и имат високи изисквания за имотите, успяват и да постигнат компромис от продавачите при сделките, коментираха те.
За Николай Стоянов, мениджър "Бизнес имоти", изминалата година се характеризира с намаляване на броя на сделките спрямо 2022 г., която той определи като свръхактивна. "Забелязва се намаляване на темпа на нарастването на цените на имотите, както и продължаваща свръхликвидност на банковия сектор - спестяванията на домакинствата достигнаха 70 млрд. лева. Налице са също така ниски лихви по кредитите - около и под 2,5 процента, липса на качествени имоти за продажба, както и "спекулативно" завишени цени на част от имотите на пазара", каза още той.
Според него изводът, който може да се направи, е, че очакванията на продавачите изпреварват покупателната възможност на купувачите, въпреки че последните имат достъп до кредитен ресурс и се отчита ръст на заплатите на годишна база.
Цветелин Иванов, мениджър "Продажби", определи пазара на недвижими имоти през 2023 г. като спокоен. "Започнахме с по-бавни темпове на сделки в началото на годината, последвани от забързване и наваксване след средата на годината. Бяхме свидетели на около 10 процента спад в броя сделки спрямо бума през 2022 г., както и около 10 процента ръст в цените на жилищните имоти ново строителство в София. Спадът в броя сделки уравновеси пазара между купувачите и продавачите", каза той. По думите му купувачът днес търси хубав имот, като може да плати по-високата цена, но желае да бъдат покрити всички критерии, които има. Купувачът е по-търпелив, знае точно какво търси и не прави компромиси с избора си, дори и на по-висока цена.
Антония Петрова, консултант с профил "Продажба на имоти в строеж", посочи, че изминаващата 2023 г. се характеризира с известно успокояване на пазара след рекордните ръстове на цените през 2022 г. По думите й през тази година тенденцията за запазване на баланса и успокояване на пазара е продължила, като основни участници са били потребителите със заделени спестявания и тези, които са осъществили сделка с инвестиционна цел.
Тя коментира още, че от пазара са се оттеглили купувачите без достатъчно заделени средства за самоучастие, както и онези, които не са напълно сигурни за покупката на недвижим имот. В момента, според нейните наблюдения, по-масово се търсят тристайни апартаменти, а незначително по-малко - двустайни апартаменти, както и къщи в близост до София. Намаляват купувачите, чиято цел е инвестиция, за сметка на тези, които търсят имот за живеене.
Прогнози за следващата 2024 година
Стабилен пазар без сериозни сътресения очаква Цветелин Иванов през следващите 12 месеца. Според него стойностните и търсени имоти ще повишат цената си, а тези, които не са желани или са компромисни, ще отбележат спад. Търсенето и предлагането в момента е почти изравнено, но все още наблюдаваме "пазар на продавача", каза той.
По думите му друга предпоставки за покачване на цените през 2024 г. може да е изкачването на още едно стъпало преди влизане в еврозоната. Исторически цените на имотите преди и след влизането на други страни в еврозоната са били с ръст между 15 и 40 на сто, обясни той.
Все още високата ликвидност на банките в България задържа лихвените проценти на ниски нива и евентуална промяна би настъпила при влизане на страната ни в еврозоната и налагане от страна на Европейската централна банка (ЕЦБ) те да бъдат повишени. "Тук обаче може да се каже, че по становище на експерти от банковия сектор на България покачването би било "здравословно" за инфлационните процеси и ръстът на лихвените проценти би бил между 0,5 и 1,5 на сто", каза Иванов.
Консултантът посочи още, че се наблюдава тенденция София да става все по-предпочитан град за живеене сред европейските граждани от други страни.
Според Антония Петрова 2024 г. ще бъде напълно оптимистична, пазарът ще продължи да се радва на високо търсене и ще бъде доста по-стабилен. Нейната прогноза е, че цените ще се запазят. Търсенето на завършени нови сгради ще продължи да бъде по-засилено от това на сградите в строеж, но вече основен фактор за клиентите ще бъде освен локацията, и качественото изпълнение и как ще изглежда сградата, коментира тя и допълни, че заради това цената на новото строителство ще започне да расте.
Антония Петрова даде пример, че при старото строителство (панел, ЕПК, ПК, дори и старата тухла) цените ще останат в застой - те няма накъде да се повишат, освен ако не се направи саниране или реновиране на сградата. Лихвените проценти едва ли ще се променят през следващата година, но банките вече затягат критериите за отпускане на ипотечните кредити. Предвид предложенията за по-високи данъци смятам, че много от жилищата, които са закупени преди години и в момента са празни, ще се появят на пазара за продажба. Накратко казано, ще има ръст на сделките на по-качествените имоти и лек спад при по-неатрактивните жилища, посочи консултантът.
Николай Стоянов смята, че през 2024 г. пазарът ще се успокои и стабилизира, продължавайки тенденцията от тази година на успокояване на търсенето на имоти. Цената на кредитите в лева няма да се покачи съществено (до 3 на сто лихва), поради огромната маса спестявания на домакинствата в банките. Не виждам и фактори за намаляване на цените на имотите, като по-скоро ще се забележи спиране на растежа на цените и консолидация на достигнатите стойности, изтъкна той.
Изисквания и очаквания на клиентите и отговаря ли пазарът на тях
Изискванията на клиентите стават все по-големи, но в това няма лошо - не се правят толкова компромиси, колкото преди, по-внимателни са в подбора на имотите, за които биха отделили време да направят оглед. Внимателно проверят фирмата-строител и инвестиционната фирма, както и фирмата-посредник по сделката (агенцията за недвижими имоти), каза Антония Петрова.
По думите й купувачите обмислят дали даденостите в района са това, което търсят. Зелените пространства също вече са от голямо значение. От голяма важност за клиентите е и наличието на паркомясто или гараж, които да могат да закупят към имота си. Самата функционалност на жилището - наличието на мокро помещение, склад, килер и други подобни, е голямо предимство. Според нея пазарът до една степен може да отговори на критериите на клиента, стига той да иска да смени локацията и да погледне и в други райони.
Все по-често исканията са свързани с високо качество на вложените материали при новите сгради, както и с качество на околната инфраструктура, каза Николай Стоянов. По думите му инвеститорите разбират това и като цяло се стараят да отговорят на очакванията. Също така купувачите не искат да споделят риска с инвеститора при покупка "на зелено" в строяща се сграда, а очакванията са минимално първо плащане от 10-20 процента при подписване на предварителен договор, а цялата останала сума да бъде платена при придобиване с Акт 16 за сградата, каза той.
В момента на пазара наблюдаваме повече имоти, които се купуват за лично ползване поради нужди на купувачите, изтъкна Цветелин Иванов. Нуждите им се състоят в това да да се преместят в по-голямо жилище, да увеличат апартамента си с още една спалня или кабинет, или да се преместят от апартамент в къща. Най-често промяната от двустаен в тристаен или от тристаен в четиристаен апартамент се случва в същия квартал.
Купувачите, които закупуват имоти за лично ползване, често не намират перфектния имот на пазара, който да отговаря на всичките им изисквания и да е готов, обзаведен и с Акт 16, и за това голяма част се насочват към имоти ново строителство в процес на изграждане.
По думите му другите участници на пазара на жилищни имоти са тези, които закупуват имоти с цел инвестиция.
Освен стандартния метод за "покупка, ремонт и препродажба с печалба", се търсят имоти и "на зелено" с цел да бъдат препродадени на по-късен етап от строителството с печалби между 15 и 30 процента за период между 12 и 24 месеца, без да бъдат нотариално придобити.
Пазарът все още може да отговори на изискванията на купувачите, но ще бъде нужно да изчакаме да видим как ще повлияе политиката на партията, поела управлението на столицата, тъй като тяхната цел е по-ниско и по-малко застрояване с цел София да не бъде презастроена, коментира Иванов.
Според него това ще повлияе положително на начина на живот във вече съществуващите квартали на столицата, но много хора няма да могат да си позволят покупка на жилище в града и ще бъде нужно да търсят по периферията на София. Тенденцията тогава би била да сменим модела си на живот като на запад и да пътуваме по час-два в посока, докато стигнем до работното си място.
/СС/
Моля потвърдете избраните снимки. Това действие не е свързано с плащане. Ако продължите, избраните снимки ще бъдат извадени от баланса на вашите активни абонаментни пакети.
Моля потвърдете изтеглянето на избраните снимката/ите
news.modal.text
