По данни от окончателните резултати за заетостта и използването на територията на България (МЗм 2021), площта със селскостопанско предназначение през 2021 г. е 5 227 350 ха (52 273 500 дка), което представлява около 47,1% от територията на страната.
Обработваемите земи (площите, които се включват в сеитбообращение, временните ливади с житни и бобови треви и угарите) през 2021 г. заемат 3 486 748 ха (34 867 480 дка) или 69,1% от използваната земеделска площ.
Необработвани земи са тези, които не се включват в сеитбообращението и не са използвани за земеделско производство повече от две години. По данни от аграрния доклад на МЗм (2021) през 2020 г. необработваните земи заемат около 1,63% от площта на страната.
Възстановяването на земеделската земя в реални граници доведе до раздробяването ѝ, разпределена в повече от 900 000 индивидуални партиди (по неофициални данни), собственост на всички български граждани (в качеството им на собственици или наследници на собственици).
За да се осигури устойчиво развитие на селското стопанство в Република България, следва да се отдели специално внимание на въпросите по планиране и управление на поземлените ресурси, най-важният от които е земята със земеделско предназначение. В светлината на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) считаме, че най-важния аспект, на който следва да се обърне внимание, е осигуряването на достатъчно гаранции за защита правата на собственост, сигурност на земеползването и подпомагане създаването на ефективно, пазарно ориентирано земеделие.
На проведена експертна кръгла маса на 16 юни 2022 г. на тема „Състояние, проблеми и перспективи пред селското стопанство през призмата на поземлените отношения“, с участието на доказани експерти и уважавани представители от държавната власт, неправителственият сектор, академичните и научни среди, бяха дефинирани ключови проблеми пред българското селско стопанство.
Някои от тях са:
- Необходимо е да се създаде изцяло ново законодателство, регулиращо поземлените отношения и включващо собствеността и ползването на земеделските земи, арендата, опазването, напояването, пренареждането и групирането на земеделските парцели.
- Необходими са мерки за повишаване на защитата на неприкосновената частна собственост, вкл. недопускането кражбата на имоти, неправомерното и/или без правно основание ползване, справедливото обезщетяване от страна на държавата на собствениците при отчуждаване и др.
Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) подготви и внесе в законово установения срок до Център за оценка на въздействието на Законодателството СТАНОВИЩЕ от 08.03.2021 г. ОТНОСНО: Публикуван за обществено обсъждане на портала за обществени консултации към Министерски съвет на „Консултационен документ във връзка с извършването на последваща оценка на въздействието на Закона за кадастъра и имотния регистър и подзаконовата нормативна уредба, касаещи създаването, воденето и съхраняването на имотния регистър в Република България“. С електронно писмо от 12 март 2021 г. бяхме уведомени, че становището е получено и ще бъде отразено в подготвяната последваща оценка на въздействието, а всички получени в рамките на обществената консултация становища ще бъдат обобщени в отделен доклад.
I. Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР)
1. Периодът на прилагане на ЗКИР показа редица проблеми, чието решение е крайно неотложно.
В кадастралната карта се прехвърлят неточностите от картите, създадени при възстановяване на собствеността на земеделските земи и горите. Информацията от картата на възстановената собственост се отразява директно при създаването на кадастралната карта. Така при съвместяването на данните за населените места с тези за земеделските земи нерядко се получават „контактни зони” (застъпване или разминаване) и произтичат практики, които са в ущърб на собствениците и неприкосновеното им право на частна собственост съгласно Конституцията на Република България.
Възникват проблеми с т.нар. маломерни имоти, които се получават при изработване на парцеларните планове за инфраструктурните проекти. Особено голям е проблемът около линейните обекти на техническата инфраструктура – пътища, железопътни линии, канали, електропроводи и др. Налага се отстраняването на тези „явни фактически грешки”, което изисква коригирането на плановете и би следвало да води до механизъм за обезщетяване на засегнатите собственици по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) или чрез отчуждаване по реда на Закона за държавната собственост (ЗДС) или Закона за устройство на територията (ЗУТ). Считаме за несправедливо, добросъвестни собственици на земеделски земи, да бъдат санкционирани чрез лишаване от право на собственост върху част от имотите им - земеделски земи, поради несъвършенства в процедурите по отразяване на собствеността, които са извън техния контрол. В класическата хипотеза на придобиване на право на собственост чрез покупко – продажба, новият собственик освен цената на имота е заплатил допълнително данъци и такси във връзка с прехвърлителните сделки, съобразявайки се със съществуващите документи за собственост, скици за площ и всички нормативни изисквания в съответния времеви отрязък.
Не са налице особени концептуални идеи и остават нерешени редица съществени въпроси и проблеми при преобразуването на Картата за възстановената собственост (КВС) в Кадастрална карта и кадастрални регистри (КККР), по-важните от които са обезщетенията за собствениците. Редът за обезщетяването им, предвиден в чл.10б от ЗСПЗЗ е остарял и неефективен. Процедурата по реда на ЗСПЗЗ остава тромава. Сегашните законови разпоредби чл.37 и сл. от ЗСПЗЗ в повечето случаи предоставят земя от държавния поземлен фонд в съсобственост или парична компенсация, която не е пазарна и с нея не може да се закупи и малка част от „отнетата“ в следствие на техническата грешка земя.
Проблем създава разликата в площите на имота по скица, която се определя графо-аналитично и по документ за собственост, където тя в много от случаите е преписана от предходен документ за собственост. Описанието на недвижимите имоти в документите за собственост в повечето случаи е по регулационните планове при неприложени граници, което допълнително води до несигурност и неяснота в процеса на регистрацията. Съществуват множество несъответствия по отношение на площи, граници и други данни, свързани с конкретните недвижими имоти. Липсва последователен и единен подход при заснемане и нанасяне на отделните имоти в кадастралната карта. До приемането й и еднозначното означаване на имота чрез уникален за територията на страната номер (идентификатор), описанията на недвижимите имоти са извършвани по различен начин в различните документи за собственост и учредяване на вещни права – както по обективни причини (поради действието на множество регулационни и устройствени планове), така и по субективни причини – поради различно описание на имота в различни документи, подлежащи на вписване. Това налага да се установява идентичност на имота с идентификатор, с имоти, описани в предходни документи за собственост по няколко различни начина. Имаме случаи, в които разликата е 178 кв.м , 269 и много повече кв.м. Прави се изменение на кадастралната карта, а липсва предвидено обезщетение на собствениците на имоти. Ако грешките и неточностите се дължат на действия на служители, то държавата следва да отговаря за причинените вреди на собствениците на имоти. В противен случай си е чисто присвояване на земя. В практиката досега не ни е известен случай, в който на собственика на земеделска земя да е дадена в повече земя, практиката е да се ощетява собственика чрез намаляне площта на имота му. Членовете на БАСЗЗ са писали многократно писма с искания за обезщетения, но след многократно прехвърляне между Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) и Общинската служба по земеделие (ОСЗ), в крайна сметка резултат няма.
При разминаване в площите след преобразуването на КВС в КККР, собствениците не получават информация за извършената промяна и съответно не получават правото да обжалват издадената заповед. Във всички останали случаи, при извършване на заснемане и нанасяне на промени в КККР и изработване на Подробен устройствен план (ПУП), собствениците имат правото да подадат възражения и да обжалват извършените промени. Тази възможност не се предоставя на собствениците на земеделски имоти.
Сдружените собственици на земеделски земи сме силно обезпокоени от факта, че с непрекъснатото коригиране на площите, губим не малка част от притежаваната от нас земя, както и от това, че не можем с точност да определим размера на загубите. Обръщаме внимание, че за всяка справка за реалното състояние на имотите ни, заплащаме немалки такси за снабдяване с актуални скици.
2. В бъдещите изменения на ЗКИР, както и в останалото законодателство, касаещо собствеността върху земята, следва да залегнат ясно разписани норми, относно процеса на уведомяване и обезщетяване на собствениците, отговарящ на реалната пазарна цена на имотите. Досега преимущество и защита има по отношение собствеността на държавата и общините, но не и на частните собственици.
Опитите КВС да се превърне в КККР продължават в различни законопроекти за изменение и допълнение на ЗКИР. Не бива да се допуска този процес да се извърши без отчитане на всички технически и организационни аспекти на проблема, защото именно незачитането на техническите изисквания в политически наложеното бързане при възстановяването на собствеността върху земеделските земи през 90-те години на XX век, е основната причина за незадоволителното състояние на КВС. В перспективата за развитие на КККР и Имотният регистър (ИР), това се отразява изключително неблагоприятно на цялото общество и защитата на правото на собственост.
Законът за кадастъра и имотния регистър определя кадастъра като съвкупност от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти, както и за правото на собственост и другите вещни права върху недвижимите имоти и техните носители. Документирането на данните се извършва чрез създаване на кадастрални карти и кадастрални регистри. Одобрените кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие. От тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите, т.е. в собствеността. Неправилното отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или погасяване на правото. Отсъствието или наличието на записи в кадастралния регистър не може да има доказателствено значение или легитимиращ ефект, по-големи от тези на актовете за собственост (Тълкувателно решение №8 от 23.02.2016 г. по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК на ВКС).
С изменението на Закона за кадастъра и имотния регистър (ДВ, бр.57 от 22.07.2016 г.) се въведе нова дефиниция за „явна фактическа грешка“ и нова административна процедура за отстраняването й в кадастралната карта. Преди това изменение за премахването на грешки в кадастралната карта имаше една единствена процедура, а именно изменението на одобрената карта поради непълнота или грешка по реда на чл.54 на ЗКИР. За земеделските и горските територии, в които източник за създаването на кадастралната карта е картата на възстановената собственост, процедурата по чл.54 на ЗКИР, както и самото понятие „непълнота или грешка“, не постигаха необходимия резултат за установяване на неточно възстановяване на имоти по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд (ЗВСГЗГФ) и най-вече обезщетяването на собствениците за засегнатите от грешката части. Поради ускоряването на процеса по създаване на кадастрална карта точно за тези територии, с изменението на ЗКИР, явната фактическа грешка се определи от законодателя като: несъответствие в границите на поземлените имоти между урбанизирана и неурбанизирана територия, получено при обединяване на данните от източниците за създаване на кадастралната карта и кадастралните регистри по чл.41, ал.1 на ЗКИР, както и несъответствие в границите на съществуващите на местността (терена) трайни топографски обекти с естествен или изкуствен произход в неурбанизирана територия, определени чрез геодезически измервания и границите им от планове и карти, одобрени по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд, когато разликите в координатите на определящите ги точки са по-големи от допустимите в наредбата по чл.31 на ЗКИР. В понятието са включени две хипотези – два различни случая на несъответствие:
- „Контактната зона“, получена при обединяване на източниците за създаване на кадастралната карта, когато има разлика в общата граница между източниците за урбанизирана и неурбанизирана територия и като следствие на това част от възстановените земеделски земи или гори и земи в горска територия се установява, че са погрешно възстановени в урбанизирана територия, или че има територия, която не попада в нито един от източниците;
- „Явната фактическа грешка“, представляваща погрешно възстановяване на земеделска земя или гори и земи в горска територия, дължащо се на погрешно определено при възстановяването местоположение на съществуващи на местността (терена) трайни топографски обекти с естествен или изкуствен произход ( пътища, водни обекти и др.), които не е следвало да бъдат част от възстановените имоти по ЗСПЗЗ и ЗВСГЗГФ, когато разликите в координатите на определящите ги точки са по-големи от допустимите в наредбата по чл.31.
Независимо от смесването в дефиницията на двете явления в ЗКИР и в Наредба №РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (Наредба№5/2016 г.) са регламентирани две различни процедури за отстраняване на несъответствията.
- Първата процедура е част от процеса по създаването на кадастралната карта и кадастралните регистри, като още преди приемането на изработената кадастрална карта правоспособното лице, на което е възложено изработването, прави предложение за отстраняване на несъответствията, получени при обединяване на данните от източниците по чл.41, ал.1 на ЗКИР. Предложението се разглежда и приема от комисията, назначена по чл.47 от ЗКИР, която завършва работа си по отстраняване на несъответствията с протокол за отстраняване на явна фактическа грешка в контактната зона. Един екземпляр от протокола се изпраща на Министерство на земеделието (МЗм) за обезщетяване на собствениците за засегнатите от грешката части от имотите им по реда на чл.10б от ЗСПЗЗ, съответно на чл.6 и §8 от преходните и заключителни разпоредби на ЗВСГЗГФ. За териториите, които не принадлежат към поземлени имоти от източниците в кадастралната карта се формират поземлени имоти без данни в кадастралния регистър за собствеността;
- Втората процедура регламентира отстраняването на явната фактическа грешка след одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри. Създадена е нова хипотеза за изменение на КККР – чл.51, ал.1 т.3 на ЗКИР. Освен по инициативата на заинтересованото лице, съгласно чл.53а на ЗКИР предвижда процедурата да започне и служебно при установяването й от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Явната фактическа грешка се отстранява въз основа на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър на недвижимите имоти, изработен от правоспособно лице, по възлагане от АГКК или от заинтересовано лице. Законът поставя изискване обхвата на този проект да включва всички поземлени имоти, засегнати от установената грешка. В процедурата по отстраняването е предвидено по служебен ред административният орган да съгласува проекта с компетентния орган – директора на областна дирекция „Земеделие“ относно наличието на основание за обезщетяване по реда на чл.10б от ЗСПЗЗ, съответно на чл.6 и §8 от преходните и заключителните разпоредби на ЗВГЗГФ за засегнатите части от имотите от установената грешка. При липса на основание за обезщетяване, директорът на областна дирекция „Земеделие“ връща проекта с мотивирано становище. Това съгласуване с компетентния орган има характер на предварително информиране за наличие на основание за обезщетение и не се отразява на окончателния административен акт за отстраняването на явната фактическа грешка – заповедта на началника на службата по геодезия, картография и кадастър, когато изменението засяга до 50 поземлени имота или на изпълнителния директор на АГКК, когато изменението засяга повече от 50 поземлени имота. Остава нерешен въпросът, ако грешката се дължи на изграждането на обект, който има характер на публична собственост, като изграждането му се е осъществило след приключването на процеса по възстановяването на земите и съответно не се дължи обезщетение по ЗСПЗЗ и ЗВГЗГФ. Не следва ли преди издаване на заповедта за отстраняване на грешката да се извърши обезщетяване на собствениците на засегнатите имоти по реда на приложимия закон?
Издадената заповед за отстраняване на явна фактическа грешка подлежи на обжалване по реда на Административнопроцесуалния кодекс, но за разлика от заповедта за отстраняване на непълнота или грешка, обжалването й не спира изпълнението й, освен ако съдът не постанови друго.
При издаване на заповедта за изменение на КККР поради наличие на явна фактическа грешка администрацията на АГКК е длъжна да изпрати проекта за изменение на КККР до директора на Областна дирекция „Земеделие“ за съгласуване относно реда за обезщетяване на засегнатите собственици. Това съгласуване с компетентния орган има характер на предварително информиране за наличие на основание за обезщетение и не се отразява на окончателния административен акт за отстраняване на явна фактическа грешка. Поради това при оспорване по съдебен ред на законосъобразността на заповедта за отстраняване на Явна фактическа грешка (ЯФГ) търсенето на обезщетение от засегнатите собственици е недопустимо. Правото на получаване на обезщетение е неотносимо към правния спор по отстраняване на ЯФГ, в който предмет на разглеждане е дали са били налице предпоставките за изменение на КККР на основание ЯФГ и допусната ли е такава при изработване на КК.
Според чл.53б, ал.6 от ЗКИР за обезщетяване на засегнатите собственици заповедта, придружена от скица – проект, се изпраща на Общинската служба по Земеделие, като скицата – проект за отстраняване на ЯФГ съдържа данни за площта на територията, за която се дължи обезщетение. Следователно текстът на чл.53б от ЗКИР предвижда ред за обезщетяване, който следва хронологично във времето издаването на самата заповед за изменение на КК на основание ЯФГ, като първо се издава заповедта и след това се изпълнява процедурата по обезщетение.
Отстраняването на явни фактически грешки се извършва за сметка на АГКК, без да е ясно какъв ресурс ще е необходим за това. Въвеждането на различни термини за неурбанизирана и урбанизирана територия като „явна фактическа грешка“ и „непълноти и грешки“, предпоставят неясноти. Разписаните текстове в ЗКИР по никакъв начин не уреждат ефективно отстраняването на грешки в кадастралната карта и грешките в контактните зони. От техническа и процедурна гледна точка проблемът с „явна фактическа грешка“ не е решен. Процедурата за отстраняване на явни фактически грешки е неясна. Не са предвидени и срокове за отстраняването им.
Най-големия и най-сериозен проблем с АГКК е отстраняването на явна фактическа грешка в кадастралната карта и при изменението намаляването на квадратурата на имотите на собствениците, както и случаите на попадане в „контактната зона“, каквото и да значи това. Следва да се предвиди възможност допуснатите грешки и непълноти в предварителните имотни партиди да се отстраняват от съдията по вписване по искане на заинтересованите лица, както и служебно – при констатиране на очевидни фактически грешки. Такава възможност предвиждаше разпоредбата на чл.74, ал.2 от ЗКИР до отмяната й, но след издаване на заповедта по чл.73 от ЗКИР, с която предварителните имотни партиди се преобразуват в имотни партиди и се въвежда имотен регистър за района.
При прехвърляне от КВС в КККР има случаи на промяна в категорията на имота. Променя се масива и парцела. Ако в СГКК сменят масива и парцела – собственика трябва да има информация за тази промяна на площта, както и евентуално новите граници. Имаме случаи в рамките на два месеца да има промяна на категорията на земята. Как собствениците ще разберат каква е промяната? Ако има промяна на масива и парцела трябва да имаме информация от кой имот е образуван новия имот.
Друг проблем свързан със срока за деклариране на правното основание за ползването на земеделската земя (31.07.) всяка календарна година, е все по-честия устен отказ на Общинските служби по земеделие да приемат сключените договори за наем и аренда, поради несъответствие с данните за собствеността, за което собствениците на земеделски земи нямат вина. Изискват се отново документи, доказващи собствеността. Земеделците биват забавяни при регистрациите на договорите и се създава излишно напрежение. Такъв пример са регистрирани имоти, придружени със скици, преди няколко месеца, а се оказва че същите имоти се водят на името на старите собственици. Изпраща се стара, невярна и непълна информация към Общинските служби по земеделие и респективно те връщат наематели и арендатори, отказвайки да им регистрират сключените договори. Без никакво основание се сменят номера на имоти, без да се уведомяват собствениците за това.
Когато едно лице е собственик за земя и на сгради върху нея, следва да се създава една имотна партида, съгласно чл.10, ал.2 от Наредба №2/21.04.2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър. Това е естествено продължение на принципа на приращението (чл.92 ЗС). Тази разпоредба не се спазва и практически не се прилага, като за всеки един отделен обект, за който има идентификатор (за поземления имот, за всички изградени в него сгради, респ. за всички обекти в сградата), се създават отделни и самостоятелни имотни партиди, дори когато всички тези имоти имат един и същ собственик и съгласно чл.10, ал.2 от Наредба №2/21.04.2005 г. следва да се създаде една единствена имотна партида.
Необходимо е в хода на изготвяне на предварителните имотни партиди да бъде уредена възможност всяко заинтересовано лице да може да иска попълване на партида с вписани по досегашния ред актове – т.е. преди предварителната имотна партида да стане окончателна, установените грешки и непълноти да могат да бъдат поправени. С цел гарантиране правата на лицата, с вписани актове по персоналната система, при преминаването от персонално вписване към поимотно вписване, следва да бъде въведено изрично правило, че вписаните по персоналната система актове запазват своето действие, независимо дали са нанесени в имотната партида или не. Не може неотразяването в имотната партида на акт, надлежно вписан по персоналната система, да доведе до загубване правата на титуляра по акта (както практически предвиждаше чл.74, ал.2 от ЗКИР до отмяната му). Ако актовете не са нанесени в предварителната имотна партида, преобразувана в имотна партида по реда на чл.73 ЗКИР, и от това произтекат вреди за трети лица, които са се доверили на данните във въведения имотен регистър, отговорността следва да бъде за държавата.
В настоящият момент обслужването на гражданите с кадастрална информация се извършва от три администрации – Министерство на земеделието, общинските администрации и Агенцията по геодезия, картография и кадастър към Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ).
Разделянето на кадастралната и имотната регистрация в няколко ведомства след влизането в сила на ЗКИР преди 20 години показва ниска ефективност при създаването, поддържането и използването на кадастралната информация, което определено не отговаря на очакванията на обществения интерес. В резултат на това, липсва връзката между кадастралния и имотния регистър и не се изпълнява заложената в Закона за кадастъра и имотния регистър стратегия за развитието на регистрацията на недвижимата собственост в страната. Налице са различни стандарти на обслужване и заплащане за кадастрални услуги. Липсата на единен кадастър на територията на страната сериозно забавя реализирането на инвестиционни проекти.
Поимотното вписване би следвало да замени съществуващата персонална система на вписванията, само ако гарантира същата сигурност относно правата върху недвижимите имоти. Имотен регистър не следва да бъде въведен в действие преди да бъде изграден така, че в него да се съдържа цялата информация от нотариалните книги, водени до момента по персоналната система. В противоречие с действащата персонална система на вписване, с преходните и заключителни разпоредби на ЗКИР (§10-§14) се регламентираха изменения във всички закони, съдържащи разпоредби за вписване, отбелязване или заличаване на вписването на актове относно недвижими имоти, като в тези закони се предвиди, че съответните вписвания, отбелязвания и заличавания се извършват в „имотния регистър”. Тези текстове създадоха правна привидност, че в България има имотен регистър и че вписването на актове с предмет недвижими имоти се извършва в такъв имотен регистър.
Върху правната сигурност в обмена с недвижими имоти негативно влияние има и отмяната на Наредба №3/28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (обн. ДВ, бр.41/2005 г., в сила до 12.01.2017 г.), в която беше регламентиран шестмесечен срок на валидност на скиците, респ. схемите, издавани от СГКК. По силата на чл.36, ал.1 (отм.) от посочения подзаконов нормативен акт скиците издадени от СГКК се презаверяваха след изтичане на шест месеца от издаването им, ако в този период не е настъпила промяна в границите или собствеността на недвижимите имоти. При наличие на промени в КК и КР службите по геодезия, картография и кадастър издаваха нови кадастрални скици.
С новата Наредба №РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (обн. ДВ, бр.4/13.01.2017 г., в сила от 13.01.2017 г.) се отмени горецитираната Наредба. Така се отмени в нормативната уредба и изрично регламентирания срок на валидност на кадастралните скици. Липсата на данни за актуалност на скица като единствено надлежно доказателство относно правното състояние на имота, индивидуализирано в акта, води и до реална невъзможност за преценка, дали предмет на акта е недвижим имот, който съществува като самостоятелен обект на кадастъра към момента на вписване или имотът е отразен с друг идентификатор в кадастъра, различен от този по акта, поради извършени изменения в кадастралната карта и кадастралните регистри (напр. поради разделяне на поземлен имот, собственост на едно и също лице, при което всеки един от отредените имоти получават нови кадастрални идентификатори от кадастъра - изменение в Кадастралната карта (КК) и Кадастралния регистър (КР), което по силата на чл.53а от ЗКИР се извършва без издаване на Заповед от Началника на СГКК).
На 22.11.2016 г. влезе в сила друга нова Наредба №РД02-20-4 от 11.10.2016 г. за предоставяне на услуги от кадастралната карта и кадастралните регистри, изд. от Министъра на регионалното развитие и благоустройството (обн. ДВ, бр.83/21.10.2016 г.). По силата на разпоредбата на чл.7, ал.1, т.5, вр. чл.7, ал.3 и Приложение №2 – Таблица №1 - №3 от същата, скиците на поземлените имоти, на сградите, както и схемите на самостоятелни обекти в сгради, издавани от СГКК, нямат срок на валидност. По отношение на тази услуга, предоставяна от АГКК и свързана с издаването на скици на недвижимите имоти, е неприложим досегашния ред по §4, ал.3 от ПЗР на разглежданата Наредба, предвиждащ срок на валидност на скиците.
II. Начин на трайно ползване на имотите (НТП)
Друг основен и често срещан проблем е промяната в начина на трайно ползване на имотите, при който след преобразуването на КВС в КККР имотите променят първоначалното си НТП в друг вид НТП, без собственикът да е информиран за промяната и без да има право да се запознае с необходимостта от тази промяна.
Такъв пример са имоти, които са закупени с начин на трайно ползване „нива“, а в последствие имотите стават с НТП „ливада“, „друг вид необработваема земя“ и т.н. Притеснителното е, че имоти които се обработват от години и в КВС картата са били с НТП „нива“ след влизане на КККР, НТП се променя на „друг вид ливада“ или „изоставена нива“. Справка за обработването на имотите може да се направи във всеки един момент от съответната ОСЗ, или в сайта на Държавен Фонд „Земеделие“ (ДФЗ). Извършена по такъв начин промяна в начина на трайно ползване на имот е недопустима и е в абсолютен ущърб на собственика и ползвателя, водейки до последващи проблеми както при управлението и декларирането за субсидиране на имотите, така и при бъдещи сделки с такива имоти.
III. Oбезщетяване при принудително отчуждаване на земеделски имоти или части от тях за държавни и общински нужди.
БАСЗЗ счита, че е необходимо:
- да се преуредят правилата за принудителното отчуждаване на земеделска земя с цел създаване на защитни механизми за собствениците на частни имоти, включително срещу безразборното учредяване на сервитути върху нея;
- да бъдат преуредени правилата за изчисляване и определяне размера на обезщетенията, до нива адекватни на реалните пазарни условия при принудително отчуждаване на земеделски имоти или части от тях за държавни и общински нужди.
Мотивите ни за това са следните:
В Конституцията на Република България (КРБ), Закона за собствеността (ЗС), Закона за държавната собственост (ЗДС) и Закона за общинската собственост (ЗОС) се говори общо за предварително и равностойно обезщетение. В чл.21, ал.1 ЗОС се казва, че отчуждаването трябва да се извърши срещу предварително равностойно парично или имотно обезщетение.
Съгласно §1а, т.1 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС „равностойно парично обезщетение“ е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон. А съгласно §1а, т.1а „равностойно имотно обезщетение“ е това обезщетение, при което на собственика на отчуждавания имот се предоставя в собственост имот - частна държавна собственост, представляващ земеделска земя от държавния поземлен фонд или горска територия, в която горите са с еднакъв произход и функции с отчуждаваните, в същото или съседно землище, чиято стойност, определена по реда на наредбата по чл.36, ал.2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), съответно по реда на наредбата по чл.86, ал.2 от Закона за горите, е равна или надвишава с до 20 на сто стойността на отчуждавания имот. Така всъщност имотно обезщетение е предвидено само в случаите, при които се касае за земеделски земи или за земи от горския фонд. Нашата практика до момента сочи, че при около 50 случая на принудително отчуждаване на цели или части от земеделски имоти – собственост на наши членове, няма нито един случай на равностойно имотно обезщетение по смисъла на този закон.
Според §1, т.1 от ДР на ЗОС „равностойно парично обезщетение“ е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон“.
Съгласно чл.32, ал.2 ЗДС и чл.22, ал.5 ЗОС равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите, което са имали преди влизане в сила на ПУП въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Проблемът е , че от момента на определяне размера на обезщетението до реалното му изплащате минава дълъг период от време, през който реалният пазар на имотите се променя в посока на увеличение на пазарните цени и обезщетението става неравностойно, т.е. с определената от държавата или от общината цена към момента на отчуждаването (изплащането на определеното обезщетение) не може да се закупи същото количество и качество отчуждена земеделска земя.
В §1а, т.2 от ДР на ЗДС и в §1, т.2 от ДР на ЗОС почти по един и същ начин е дадена дефиниция на понятието „пазарни цени“. Те са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. За целта се съобразяват последните двадесет вписани сделки. Не се отчита установената практика, че в повечето случаи възмездните сделки с недвижими имоти, в посочените по-горе хипотези, се изповядват на занижени цени (данъчна оценка на имота или с цена малко над данъчната оценка) с цел избягване плащането в пълен размер на непосилни нотариални такси и данъци по прехвърляне. Оттук осреднените цени от всички вписани сделки с имоти не отразяват реалните „пазарни цени“.
Собствениците на земеделски земи се чувстват ощетени при принудителното отчуждаване на земеделски имоти или части от тях, защото предлаганите парични обезщетения не са равностойни и не отговарят на пазарните цени.
Това важи с особена тежест за случаите на обезщетяване в хипотезата на чл.32, ал.3 от ЗДС, когато не могат да бъдат определени пазарни цени на имоти с подобни характеристики поради липса на извършени и вписани поне две сделки. В тези случаи равностойното парично обезщетение се определя по реда на:
- Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост - за имоти в урбанизираните територии и устройствени зони;
- Наредбата по чл.36, ал.2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи - за земеделски земи;
Оценката на имотите, подлежащи на отчуждаване, се извършва от оценител на имоти, направена не по-рано от три месеца, считано от датата на подаване на искането за отчуждаване (чл.34, ал.2, т.3 ЗДС).
Самата Наредба за реда за определяне цени на земеделските земи е в сила от 1998 г., а последното й изменение е от 20.05.2011 г. От тогава до днес пазарът на земеделски земи драстично се е променил и цените на земята също (в посока на увеличение).
В хипотезата на чл.22, ал.3 ЗОС кметът на съответната община възлага определянето на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, на оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители. Обезщетението трябва да се определи също не по-рано от три месеца от датата на издаване на заповедта за отчуждаване на съответния имот от кмета на общината (чл.22, ал.10, чл.25, ал.2 ЗОС).
Процедурата по отчуждаване е едностранна, обезщетяването е базирано върху оценката на „независимите“ лицензирани оценители, които на практика се оказват „зависими“.
Налице е грубо нарушение на Конституцията на Република България (КРБ). Според чл.17, ал.3 от КРБ -“Частната собственост е неприкосновена“, чл.17, ал.5 от КРБ „Принудителното отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон при условие, че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение“ и чл.21, ал.1 от КРБ „Земята е основно национално богатство, което се ползва от особената закрила на държавата и обществото“…..
За да се получи определеното обезщетение следва да се направят още много разходи. Защо при принудително отчуждаване собствениците на отнетата земя са натоварени с още разходи, вместо държавата да се снабди безпроблемно с исканата информация, която е публична и достъпна?
За да се получи обезщетението за принудителното отчуждаване, Областните администрации най-често изискват:
- да се извади скица на отчуждавания имот на стойност от 5 лв.
Защо не се получава служебно от АГКК?
- да се представи нотариално заверен препис от нотариален акт, (първа страница на стойност от 3 лв, а всяка следваща 2 лв., което е минимум 5 лв. на акт. В зависимост от броя на страниците на акта за собственост разхода може да достигне 20-30 лв.);
- да се представи удостоверение от Агенцията по вписванията за вписани обстоятелства по партидата на юридическото лице, оригинал на стойност от 10 лв.
Защо не се прави служебна проверка, респективно не се изпълнява закона за Търговският регистър?
- да се представи удостоверение от Службата по вписвания, съдържаща справка за тежести по партидата на имота, на стойност от 10 лв.
Защо отново не се прави служебна проверка в Имотния регистър (ИР) чрез Единният портал за заявяване на електронни административни услуги (ЕПЗЕУ) на Агенция по вписванията?
- да се представи оригинал или заверен препис на съдебно решение, ако е обжалван размера на обезщетението;
За да се снабдят с изисканите документи, собствениците на земеделски земи е необходимо да:
* ако нямат необходимия опит, да осигурят и заплатят на човек с експертни познания, за да събере и подготви документите;
* направят разходи за транспорт от мястото на местоживеене или развиване на бизнес до съответната област и обратно;
* разходи за куриер и/или пощенски разходи;
* други разходи.
Грубо пресметнато, за да се получи определеното и без това непазарно и несправедливо обезщетение, е необходимо да се направят още приблизително 200 лв. разходи за всеки имот.
Когато обаче държавата или община продава земеделска земя, то стойността на оценката вече е различна. Същите тези оценители предлагат значително по-висока първоначална цена за насрочените търгове.
Редно е при несъгласие с определеното обезщетение, на собствениците на земеделска земя да бъде предоставена земя от Държавен поземлен фонд (ДПФ)/Общински поземлен фонд (ОПФ).
Съществуващата земеделска земя в ДПФ/ОПФ може да бъде използвана за обезщетяване на собствениците при често допусканите ЯФГ и т.нар. „контакти зони“ от АГКК.
Когато засегнатите собственици решат да оспорят пред съда размера на определеното им обезщетение има друг проблем. В повечето случаи, съдът чисто формално потвърждава определеното обезщетение и натоварва жалбоподателя с още съдебни разноски: депозит за вещо лице по делото - от 500 до 1000 лв.; разходи за процесуално представителство на ответните страни били те държавата, общината или инвеститора на проект.
С това на практика държавата и общините целят да откажат собствениците да обжалват направените оценки.
Имотите се считат за отчуждени след влизане в сила на административните актове за извършване на отчуждаването и от момента, в който дължимото равностойно парично обезщетение е преведено по сметка на правоимащите лица (чл.39, ал.1 ЗДС и чл.29, ал.3 ЗОС).
В чл.209 на Закона за устройство на територията (ЗУТ) е предвиден специален ред за отчуждаване на имоти - частна собственост. Според ал.1 „условията и редът за принудително отчуждаване по Закона за държавната собственост не се прилагат, когато се отчуждават части от поземлени имоти за разширяване елементите на транспортната инфраструктура - автомагистрали и пътища от републиканската пътна мрежа, железопътни линии и гари, летища, пристанища, при което имотите могат да се ползват по предназначението си, което са имали преди отчуждаването“. Тук са предвидени няколко важни предпоставки:
- първо - на отчуждаване подлежат части от поземлени имоти, като в теорията се приема, че остатъкът от имота трябва да отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ;
- второ - имотите трябва да могат да се ползват според предназначението, което са имали преди да се извърши отчуждаването, т.е. предназначението не се променя;
- трето - отчуждаването по този ред може да се извърши само с цел разширяване на елементите на транспортната инфраструктура, т. е. за разширяване на съществуващи пътища от републиканската пътна мрежа, гари, летища и др.
Отчуждаването се извършва със заповед на областния управител въз основа на оценка, изготвена от лицензиран специалист, като заповедта трябва да съдържа размера на паричното обезщетение, което следва да бъде заплатено на собственика на отчуждаваната част от недвижимия имот. Обезщетението се определя по пазарни цени.
Важно е да се отбележи, че при тази хипотеза законодателят не е предвидил точен механизъм как да се определи обезщетението по пазарни цени, както това е предвидено в чл.32, ал.2 ЗДС (относно пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания) и §1а, т.2 от ДР на ЗДС (относно понятието „пазарни цени“). В разпоредбата на чл.209, ал.1 ЗУТ изрично се предвижда, че условията и редът за принудително отчуждаване по Закона за държавната собственост не се прилагат. Считаме, че е необходимо в закона да се предвиди как точно ще се определя обезщетението по пазарни цени и по-конкретно какво трябва да се разбира под понятието „пазарни цени“.
Заповедта също така трябва да посочва и датата, на която отчуждената част от имота ще бъде завзета. Тъй като чл.209, ал.4 ЗУТ предвижда, че частта от поземления имот се счита за отчуждена от момента на изплащане на паричното обезщетение, то завземането на отчуждената част не може да стане преди да бъде заплатено обезщетението. Заповедта на областния управител подлежи на обжалване пред административния съд по местонахождението на недвижимия имот, от който се отчуждава съответната реална част.
Нашите предложения са за актуализация и осъвременяване на цените на обезщетенията при принудително отчуждаване и учредяване на сервитути в земеделските земи, тъй като при действието на настоящите правила размерите на обезщетенията са много ниски и не отговарят на пазарните условия.
Във връзка с гореописаната проблематика, засягаща, нарушаваща правата и ощетяваща практически всеки български гражданин собственик на земеделска земя, молим за среща в оперативен порядък, на която да бъдат обсъдени следните възможности:
- да се създаде законова възможност при разминаване в площите след преобразуването на КВС в КККР, собствениците на земеделски земи да получават официално информация за извършената промяна и съответно да имат право да обжалват издадената заповед;
- да се създаде законов регламент при промяната в начина на трайно ползване на имотите, при който след преобразуването на КВС в КККР те променят първоначалното си НТП от един в друг вид, собственикът да бъде информиран задължително за промяната и да има право да се запознае с необходимостта от тази промяна;
- да се създаде законов механизъм за обезщетяване на засегнатите собственици за отстраняването на „явни фактически грешки” при изработването на парцеларните планове за инфраструктурните проекти, вкл. около линейните обекти на техническата инфраструктура – пътища, железопътни линии, канали, електропроводи и др.
- при отчуждаване на частни земеделски имоти за обществени нужди и проекти от общонационално или регионално значение да се въведе възможност за замяна на отчуждената земя с равностойна държавна или общинска, при същите условия и цени, при които държавата или общините я отчуждават от собствениците на земеделски земи;
- при принудителното отчуждаване – да се освободят собствениците на земеделски земи от заплащането на административните разходи по прехвърлянето. Считаме, че държавата или общината е редно служебно да се снабдяват с нужните им документи, а не да принуждават собствениците да извършат разходи в пъти по-високи от определеното им парично обезщетение. Когато държавата или общината взима принудително земеделска земя трябва да бонифицира собственика на принудително отчуждената земеделска земя;
- да се премахне диспропорцията при прилагане на различните методи на оценка към сходни по местоположение имоти, отчуждавани за една и съща нужда;
- предлагаме при определяне на обезщетението да отпадне фактора категория на земите, а да се определя обезщетение на база квадратура на отнетата или засегната земя. Не категорията, а обработването на земята и добивите от нея имат значение.
- да се заложат минимални цени за обезщетяване;
- при учредяване на сервитутите да бъде решен категорично въпросът с рекултивацията на засегнатите имоти. Когато се извършват строителни работи освен, че се нарушава хумусния слой на почвата, се засягат имотите и със строителни отпадъци, които стоят с години и се възпрепятства ползването на имотите от собствениците и от наемателите/арендаторите;
- при определяне размера на обезщетението да се съобрази обстоятелството, че при отчуждаването или учредяване на сервитути, при наличие на заварен договор за наем или аренда, собственикът дължи на ползвателите обезщетение за увредената реколта;
- началото на строежи по учредяването на сервитути да започва след прибиране на реколтата, за да не се нанасят вреди в големи размери на земеделските производители и/или собственици ползватели, респективно да не се предпоставят конфликти между собствениците и ползвателите.
news.modal.text
