site.btaНе е изключено да има спекулативно вдигане на цените на всички видове имоти в България при влизането ни в еврозоната

Главният анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции в България Петър Мастиков не изключи спекулативно вдигане на цените на всички видове имоти в България при влизането на страната в еврозоната. Според него увеличението ще е краткосрочно, то няма да е с интензивността от последните две години, създадена от 2020 и 2021 г., и след това ще има стабилизация на ценовите равнища с известни флуктуации при различните типове строителство. 

За тази година може да се очаква ръст между 2 и 5 на сто в сектора, като водещите събития, които ще дадат тласък и за този бранш, са процесите, свързани с влизането на България в еврозоната и пълноправното й членство в Шенген, каза анализаторът в интервю за БТА. При жилищното строителство очакванията за тази година са за успокояване и лек спад с до 5 на сто. При офис площите ще се запази тенденцията от миналата година на ръст с 30 на сто, очакваното увеличение при ваканционното строителство е за над 20 на сто.

Оптимистичните очаквания за новите обекти в сегментите индустриални площи, офис сгради, ваканционни обекти и хотели са свързани с присъединяването на България към Шенген и еврозоната, което би трябвало да доведе до увеличаване на конкурентоспособността и темповете на растеж на икономиката и оттам на доходите на хората и появата на повече свободни средства при населението за покупка на имоти за жилищни и инвестиционни цели, а при бизнеса - за развитие на дейността и откриване на нови производства.

Цените 

Цените на жилищата през 2024 г. се очаква да се задържат на миналогодишните равнища, смята експертът. Повод за положителни очаквания през тази година са цените на строителните материали, при които още от миналата година се наблюдава ясна тенденция за намаление, което стана особено осезаемо от втората половина на 2023 г., коментира Мастиков. Тогава борсовите цени на основните строителни материали бележат спад. Към цените на строителните материали при формирането на себестойността на строителните обекти трябва да се добавят и разходите за заплати, а цената на труда в България продължава да расте, главно заради острия дефицит на кадри, което неминуемо се отразява и върху себестойността на строителството, коментира експертът. Комбинацията от двата фактора, заедно със спада при продажбите на имоти, ще има задържащ ефект на цените при новото строителство през тази година.

По предварителни данни за 2023 г. Националният регистър за ново строителство и реконструкции отчита ръст от 0,55 на сто на квадратните метри разгъната застроена площ (РЗП) на обекти от всички типове сгради, което означава, че обемите, макар и с малко, се увеличават спрямо 2022 г., коментира Мастиков. Той посочи, че ако се сравни миналата година с предковидната 2019 г., то ръстът на общото строителство е с близо 14 на сто, което по думите му показва, че продължава тенденцията на реализацията на значими строителни стойности в целия бранш. Според него за последните 20 години сега развитието на строителството в България преминава през втория си пик – първият е от 2007 г., и вече се насочва към трайно успокояване на тези ръстове и навлизане в така нареченото плато, след което вероятността да има лек спад е най-голяма. Анализаторът аргументира очакванията си с текущите данни за икономическото развитие на страната, спада на продажбите на жилища, намаленото индустриално производство и увеличаващите се лихвени проценти. Определящи за развитието на сектора ще са двете важни събития за България – пълноправното членство в Шенген и влизането ни в еврозоната, които ще доведат до ръст на БВП, доходите и оттам на строителството, посочи още експертът и изтъкна, че в края на тази година може да се очаква и ръст в сектора – между 2 и 5 на сто. 

Строителните сегменти

От 2008 г. не сме имали такъв обем ново строителство във всички типове функционални сегменти, какъвто отчитаме през 2023 г., коментира експертът. За миналата година обемите са били 7,650 млн. квадратни метра РЗП, което макар и да не е с голям процент увеличение спрямо 2022 г., е рекорд за последните 15 години, допълни Мастиков. 

Двигател на сектора в страната е жилищното строителство, което формира 70 на сто от общите стартирани квадратни метри площи за 2023 г., като през миналата година са започнали да се реализират 5,376 млн. квадратни метра такива площи, показват данни на Националния регистър за ново строителство и реконструкции в България. Мастиков обаче посочи, че това е спад от 6,56 на сто на годишна база, като той е бил компенсиран от ръстовете в другите сегменти – по-конкретно в публичните и специализирани сгради, хотелите, ваканционните площи, които бележат ръстове, макар и с по-малки обеми, но достатъчни, за да преодолеят леката негативна тенденция. Очакванията за тази година при жилищното строителство са да продължи намалението с до 5 на сто на стартираните нови площи.

При офис сградите през изминалата година възстановяването започна доста бързо, достигайки ръст от 30 процента, каза Мастиков. На база проектите, които се обявяват и ще стартират, може да се очаква и тази година ръстът да е в същите проценти, смята експертът. Според него причината е масовото завръщане на служителите в офисите, което предопределя търсенето на повече и по-качествени пространства за работа.

През миналата година ръстове има и при ваканционното строителство - жилищата от типа втори дом - основно по южната част на Българското Черноморие. През 2023 г. се възстановява и интересът към планинските курорти с реализацията на нови проекти в курортите "Боровец", "Пампорово" и Банско. В този сегмент за миналата година са отчетени 220 000 квадратни метра започната реализация на подобни ваканционни проекти, което е ръст от над 20 на сто на годишна база. През призмата на пълноценното ни членство в Шенген очакванията на анализатора са за положителни ръстове и в този сегмент тази година, като в частност принос за това ще има румънският пазар и това ще се отрази благоприятно за развитието на северната част на Черноморието и на планинските курорти. Вероятно увеличението при ваканционното строителство тази година може да достигне до над 20 на сто, допусна Мастиков.

Висока инвестиционна активност през миналата година се отчита при специализираните сгради – например болници, детски градини, училища, като само при болниците стартиралите проекти са 16 – предимно частни, но има и държавни и общински.

При новото строителство на хотелите има ръст с близо 100 процента през 2023 г. – от 70 000 през 2022 г. на над 140 000 квадратни метра РЗП, като положителната тенденция се отнася както за градските, така и за хотелите по морето. Очакванията са и тази година да продължи положителната тенденция.

За миналата година се отчита увеличение с 4 на сто при търговските площи и започнатите обеми достигат 400 000 квадратни метра с превес на ритейл парковете. Само в столицата миналата година започнаха да изграждат два нови големи търговски парка и още един голям се разширява. Като концепция моловете са достатъчно като брой за България, но не може да се изключи вероятността от мащабно инвестиционно решение, коментира експертът и напомни, че в момента се подготвя нов проект в Пловдив. Чисто еволюционно в световен мащаб по-малките и средните шопинг центрове отстъпиха място на големите и мега търговските центрове, които предлагат повече развлечения и търговски площи, напомни експертът. В повечето случаи залезът на подобни малки и средни комплекси идва по финансови причини заради мащабните заеми за изграждането им, имаше и примери във Варна на преустройване на търговски център в офис център. Бъдещата нова функционалност на такива обекти зависи от икономическата изгода от преустройството им, коментира Мастиков.

Географията на новото строителство

София-град запазва лидерската си позиция в новото строителство с 3,5 млн. квадратни метра стартирало строителство, следва Пловдив – с 1,1 млн. квадратни метра. При третата позиция има разместване, като Бургас успява да изпревари област Варна с 560 000 квадратни метра започнати строителни площи. По-динамично е развитието на двата региона Русе и Плевен и при тях се отчита значително увеличение на инвестициите в нови сгради. За Русе ръстовете са близо един път и половина, а за Плевен са над 2,5 пъти  –  съответно 160 000 и 138 000 квадратни метра стартирани площи, като водещи сегменти са жилищното и индустриалното строителство, а последният в Русе е достигнал над 90 000 квадратни метра. Очакванията са с развитието на магистралните връзки, свързващи София – Плевен – Русе, тенденцията за ясно изразено индустриално строителство да се развие, смята експертът.

Новата стара мода при жилищата

Короновирусът, а и не само, положи основата на ясна тенденция на увеличение на средната площ на жилищата и в новите проекти те са с повече стаи, каза Мастиков. Увеличава се броят на тристайните и четиристайните апартаменти, а например за София все повече намаляват проектите за жилищни сгради, в които се предлагат студиа – една стая, която е хол, кухня и спалня. Заради засиления интерес от страна на купувачите и високите цени все повече стават проектите на жилищни сгради с повече от необходимия изискуем брой гаражи и паркоместа. Това определя ясната тенденция инвеститорите да влагат повече в подземни паркинги, защото те се реализират на пазара. Ръстът на средната площ на жилищните имоти е обусловен от масовото търсене на къщи, като само в столицата миналата година са започнали близо 30 проекта за затворени комплекси с къщи. Подобна е ситуацията в Пловдив, Варна и Бургас. Основната причина е не само като следствие от коронакризата, но и заради тенденцията на увеличение на жизнения стандарт в България, коментира експертът и допълни, че тя ще се разгръща занапред.

Тази година не се очаква да има кардинални промени в търсенето на жилищни имоти по вид, като то ще бъде опосредствано от личните бюджети на желаещите да имат свой дом, смята експертът.